1-Quem deve pagar o IPTU?
O Contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título. Portanto, o dono do imóvel sempre será o responsável fiscal.
No entanto, a Lei do Inquilinato permite que locador e locatário negociem quem será o responsável pelo pagamento do IPTU durante a vigência do contrato de locação. Mas, em caso de descumprimento do contrato, como a dívida do IPTU acompanha o imóvel, a responsabilidade será do dono do imóvel.
Mas é claro que os débitos referentes aos encargos locatícios devidos pelo Locatário poderão ser cobrados judicialmente.
2-O inquilino pode sair do imóvel antes do contrato terminar?
Sim, mas deverá pagar a multa pactuada no contrato, entretanto, será calculada proporcionalmente ao tempo que falta para finalizar o contrato.
3- Quando não é preciso pagar a multa contratual?
Quando o locatário comprovar que o imóvel não se presta ao uso a que se destina.
Igualmente, o locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência pelo seu empregador.
4-O proprietário pode pedir o imóvel antes do término do contrato?
O locador só poderá reaver o imóvel antes do término nos casos estabelecidos pelo artigo 9º da Lei 8.245/91, quais sejam:
a) por mútuo acordo;
b) em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
c) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
d) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti–las.
Nos casos de contratos por prazo indeterminado, o locador poderá, a qualquer momento, notificar o locatário para desocupar o imóvel no prazo de 30 dias.
5- Como fica o contrato de locação em caso de divórcio?
Resumindo, nos casos em que ambos os cônjuges/companheiros figurarem como locatários, ou no caso do cônjuge que celebrou o contrato sair, permanecendo no imóvel aquele que não assinou como locatário, é necessário notificar o locador e o fiador, informando sua saída do imóvel.
6- O aluguel pode ser cobrado de forma antecipada?
Sim, nos termos do art. 42 da lei 8245/91, caso o contrato de locação não tenha nenhuma garantia (fiador, seguro fiança), o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
7- O locatário pode sublocar o imóvel?
Pode desde que tenha autorização expressa do locador. Ou seja, importante que o contrato de locação preveja tal condição.
8- Construir área de lazer no imóvel, tenho direito ao ressarcimento?
Cabe aqui destacar as palavras do ilustre Sylvio Capanema:
“Benfeitorias são obras ou despesas que se fazem no imóvel locado, a fim de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo.”
Por sua vez, preconiza o art. 96, parágrafo único, do Código Civil:
“São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.”
Churrasqueira e piscina são consideradas benfeitorias voluptuárias, sendo assim, em caso de construção, o inquilino não terá direito de receber indenização, mas poderá levantar tais obras no final da locação, desde que sua retirada não afete a estrutura do imóvel.
Portanto, antes de realizar qualquer obra no imóvel, peça autorização ao locador.
9- Eu tenho que fazer reparos ao entregar o imóvel?
É dever do locatário zelar pelo imóvel como se fosse seu. Por isso ao entregar o imóvel, ele deve estar do mesmo modo quando recebido no início da locação.
Em caso de deterioração os reparos serão devidos.
10- O proprietário do imóvel pode vender a casa e repassar o contrato de locação para o novo dono?
O dono de um imóvel tem o direito de vendê-lo a qualquer momento, mesmo durante a vigência do contrato, no entanto, o inquilino tem direito de preferência, sendo assim, caso o locador queira vender, tem que oferecer primeiro para o locatário.
Caso o inquilino não se manifeste dentro do prazo acordado, ele perde automaticamente a preferência de compra do imóvel.
Sendo assim, necessário que tenha no contrato, por prazo determinado, uma cláusula estabelecendo que a locação permanecerá em caso de venda, assim como, deverá averbar o contrato junto a matrícula do imóvel.
Ainda, se o locatário verificar que o imóvel foi vendido por um preço inferior ou em condições mais favoráveis do que as que lhe foram informadas na notificação, terá direito a perdas e danos.
CAPANEMA, Sylvio A lei do inquilinato Comentada, 2014, pg. 156.
JÚNIOR, Luiz Antonio Scavone Junior, Locação de Imóveis Urbanos – Prática e Modelos de Peças e Contratos,2021.